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          • 媒體報道
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          云南日報截圖

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          兩個月啃下“硬骨頭”
          ——五華區海源社區龍院、上峰村“城中村”改造紀實
          本報記者 唐薇 實習生 高婧婕
           
          兩個月就與1000多村民順利簽訂“城中村”改造的拆遷安置協議——這是參與五華區海源社區龍院、上峰村改造的怡寧地產,在各級政府全力支持下,所創下的成績。

            “城中村”改造,歷來都被視為城市建設中最難啃的一塊“硬骨頭”??赦鶎幍禺a在與龍院、上峰村的首批拆遷戶協商時,為何那么快就簽約完畢?記者心中產生了一個巨大的問號。

            剛巧,海源社區2月26日組織村民們召開“五華區西北三環閉合工程征地拆遷實施細則”宣傳動員大會,怡寧地產也會參與到這新一輪更大規模的拆遷安置工作之中,以產權置換的方式,推出了每平方米2980元的超低價格產品,配合政府的拆遷、安置工作。記者決定從關注這次動遷會入手,細細地了解一下村干部和地產公司究竟是怎么跟村民做工作的。

            

              西三環拆遷:動遷+簽約只有22天

            今年2月23日,五華區黑林鋪街道辦事處三環閉合工程征地拆遷工作領導小組,給所轄的社區村委會以及相關單位發去了一份蓋有公章的征地拆遷時間表。表上規定征地拆遷工作的動遷階段為2月23日—3月1日;從3月2日開始到16日,就要與被拆遷的農戶簽訂合同;3月17日—4月15日,則進入搬遷、驗房、付款、拆除環節。

            此表“雷厲風行”的作派,與“城中村”改造工程如出一轍。22天的時間要說動600多戶人順利簽約,一個月之內要把該片區為三環讓路的378棟房子拆完——這真的能辦到嗎?

            昆明市黑林鋪辦事處海源社區黨總支部委員會的胡昭海書記,李紹告主任,給記者的答復是:“不能也得能。”

            自去年投入“城中村”改造工作以來,這兩位在海源社區服務10年的基層干部,已多次領教了市、區、街道辦事處各級政府的決心與魄力。一如省委常委、昆明市委書記仇和曾說過的那樣:“想得到的不一定辦得到,但想不到的永遠辦不到,看準的事情,砸鍋賣鐵也要做到。”

            除了來自上級政府的支持,胡昭海心中還有一顆“定心丸”,那就是在村民同意簽訂拆遷合同前的半年中,深入龍院、上峰村的家家戶戶,給千余村民反復做“城中村”改造動員工作時累積下的寶貴經驗。

            “去年,我們海源社區黨總支部共28名村干部,在黑林鋪街道辦事處的指導下,不計時限、不計次數、不計地點,仔細地給上千個村民做拆遷政策宣講工作。我們被罵過、被拍過桌子、被幾十人圍著不停地提問過,最終,村民不再擔心拆遷改造后日子不如現在了,也愿意相信政府和企業所勾畫的美好藍圖了。”胡昭?;貞浀?。據記者了解,在龍院、上峰村的首批“城中村”拆遷改造工作中,沒有出現一例上訪事件,更沒有出現任何過激的舉動。

            當地干部究竟總結出怎樣一番經驗,與拆遷戶展開行之有效的溝通呢?

            

              村官動遷:動之以情+細算明賬

            讓我們再次回到2月26日剛舉行的“五華區西北三環閉合工程征地拆遷實施細則”宣傳動員大會現場。會議分上午9時半和下午1時半兩場,針對不同的村小組分別舉行。無論上午還是下午,村民們大多是全家總動員,可容納300人的報告廳被擠得滿滿當當。

            會上,政府工作人員就此次西北三環閉合的路線、拆遷工作細則、給予被拆遷戶的補償標準等作出詳細解說。上午的會議結束后,大約有2/3的村民散去了,仍有1/3的村民圍住宣講人員搶著說明自家的特殊情況或詢問更多問題。這樣的咨詢大概又進行了半個多小時,不停忙著答問的胡昭海喝完了兩瓶礦泉水,盡管嗓子仍然發干,嘴角卻一直掛著耐心的微笑。“我們面帶微笑,群眾才能覺得安心。”一位宣講干部如是說。

            參與該片區拆遷安置工作的怡寧地產總經理楊文應告訴記者:“像這樣的拆遷動員大會,半年多來在海源社區龍院、上峰村已組織過10多次了。每一次,黑林鋪辦事處領導以及海源社區居委會領導都會到場支持。五華區城建局、社保局、房管局、醫保中心等單位,也多次前來召開政策宣講大會,回答村民們最關心的醫保、社保、城市低保等問題,解決大家的后顧之憂。”

            光召開動遷大會還不夠,想要村民們全面了解政策,干部們還得一家一戶地反復深入去宣傳,并設立長期咨詢點以供大家隨時提問。這項工作量大且時間緊,一位村干部坦言,就連年邁的老母親住院一個多月,他都只去看過兩次:“群眾不理解拆遷政策時,對我們發火我不感到委屈。但老母親病了卻無法抽時間盡孝道,我很內疚。”據了解,這位村官的老父老母,盡管心中也有顧慮,又重病在身,卻還是率先響應號召與政府簽訂了拆遷協議。

            光宣講政策也不行,老百姓向來崇尚“眼見為實”,光靠空洞的說教是無濟于事的,一如仇和書記所主張——最好的辦法是讓發生在人們身邊的賺錢效應,激活他們內心深處潛在的創富愿望和智慧。于是,在深入農戶宣講調研的過程中,干部們替每家拆遷戶都好好算了一筆賬,為他們選擇盡可能充分享受政策福利的拆遷補償方案。采訪過程中,記者在黑林鋪街道辦事處就領略了一把動遷干部的算賬風采:西三環動遷大會前,怡寧地產把次日要發給村民們的賠償方案表拿給該辦事處鄭云書記審核。一兩分鐘后,鄭云就指出了表格中有計算錯誤之處,還提出不少優化建議,以便老百姓一目了然。記者在鄭云的記事本上發現,其實他早就畫過這個表格的草圖了。“自己不把政策吃透,老百姓就更看不透了。”鄭云解釋道。

            開動員大會,深入一家一戶宣講,為拆遷戶充分享受政策而算賬——在長期的一線動遷工作中,村干部和街道辦事處的工作人員,總結出了這套行之有效的“三步走”策略。

            而貫穿于“三步走”策略中的,是誠懇的態度。“每次展開動遷宣講前,我們都反復提醒要‘打不還手,罵不還口’。”胡昭海又強調說,“我們海源社區鄉風一直很文明,從沒有村民對我們有過激行為。有的人一時發發火,我們也能理解。其實,發泄完之后,他們心里也不好受,畢竟這么多年鄉里鄉親的,大家感情都蠻好,信任基礎很牢靠。”

            以情動人+明賬細算,最終幫助村干部敲開了拆遷戶疑慮的心扉,也為后續快速簽訂拆遷協議鋪平了道路。

            在采訪中,村干部和企業負責人還總結說,若只有好的溝通技巧和態度,卻沒有細致合理、深得民心的政策做強大后盾的話,龍院、上峰村的“城中村”改造工作,不可能推進得如此順利。

            

              企業拆遷:政策是最好的靠山

            城市的發展,老城的改造,離不開必要的拆遷,而拆遷者和被拆遷者理所當然都有自己的利益。因此,兩者之間少不了利益摩擦與碰撞。如何盡可能地減少這種消耗戰?當地政府和怡寧地產都在不停地思考。  

            “我們趕上了好時候。剛開始籌備動遷,政府就公布了《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見》(以下簡稱“《意見》”),這份文件讓我們在設計‘春城慧谷’的具體拆遷賠償方案時,獲益匪淺。”怡寧地產總經理楊文應感嘆。也是透過這份文件,怡寧地產讀懂了一種思路,形成了一個共識:“只有讓老百姓贏了,企業才能贏,片區經濟發展也才能贏。” 

            據統計,龍院、上峰村涉及首批拆遷的房屋中,產權面積最大的有500多平米,最小的有幾十平米,絕大多數產權面積剛好在300平米上下。楊文應按產權500平米的拆遷面積給記者算了筆賬:出租房子是村民的重要收入,這一帶的租金大約為每月每間100元,若按10間計算,月租房收入為1000元。“城中村”改造后,開發商將與村民置換500平米中的300平米為小區商品房。假設住戶用120平米自住,剩下的180平米用于出租,按每間60平米來劃分,可算為三套出租房。依據目前周邊已建成的小區房出租水平,租金大約在400—500元,那么三套房就可收益1200—1500元的租金,月收入比原來有所提高。對于原產權面積中剩余的200平米,怡寧地產將按每平米900元給予補償。照此計算,拆遷前擁有500平米產權房的村民,拆遷改造后共計可獲得300平米的小區房和18萬元的補償款。

            動遷過程中,有村民對300平方米以外的剩余產權面積,只給每平米900元的補償費有疑問,覺得比起該片區商品房的現行市場價偏低。怡寧地產在取得政府同意后,給村民們又算了筆賬:村民的房屋大多無需圖紙,也不打地基,蓋房時附近幾家人相互幫襯,連人工費都不用怎么出,這些都與商品房的建蓋程序完全不同,建筑成本大約不會超過每平方米500元。核定拆遷賠償成本時,開發商已充分計算建筑成本,再把村民們的裝修成本也寬算至每平米400元,一并賠償。賬算得有道理,村民們也就不再無謂地比較而產生怨言了。

            若原有產權面積不足300平米,又該怎么辦呢?開發商除兌換原有產權證同等房屋面積外,還將按每平米1200元的補償費,賠付村民不足300平方米的剩余面積部分。由于此剩余面積多半并不曾建蓋,亦或屬于不能計數的違章加層,而開發商仍得按章補足賠償金,所以被形象地稱作“補空氣”。

            從拆遷戶的立場來看,拆遷補償要解決他們眼下的生存問題,這是最起碼的要求。此外,他們一定還會為將來的長遠發展而擔憂,就此,政府在《意見》中做了明確規定,企業也在具體落實中絲毫不敢馬虎。楊文應介紹:“政府要求在拆遷改造后的社區內,給每個村小組補償1000平米的商鋪,用于村民自主經營,盈利所得用做集體收入分紅。”龍院、上峰村的首批拆遷工作中涉及到5個村小組,在未來興建的“春城慧谷”中,怡寧地產已規劃預留下了5000平米的商鋪留作拆遷補償之用。“有人擔心我們會不會把位置不好的商鋪留給村民。其實,我們規劃要建一個3層樓的商業中心,定位于服務整個西市區。在這棟商業中心里,每個村小組都將擁有1—3層均等的1000平米商鋪,和用做市場租售的商鋪享有同等區位優勢。”

            針對未來小區交物管費的問題,怡寧地產計劃:在回遷房中專劃片區形成獨立組團供拆遷戶居住,村民可自發組織物管團隊,自主展開管理。

            ……

            村民的疑問千差萬別,但不論如何,有了政府公布的《意見》作大綱,具體的補償方案就有了合法依據,村民、企業、政府甚至整個城市片區發展的利益也得到了均衡保障。

            在采訪中,楊文應有一番深刻感悟:“仇和書記給‘城中村’改造制定的方針中,頭一條就是‘政府主導,市場運作’。有了這個全新的好制度,再加上推出了深得民心的拆遷政策,才使得我們的工作跳出了過往單純靠企業力量改造‘城中村’時,必經的、痛苦的長期膠著期。”

            目前,海源社區龍院、上峰村一期拆遷改造工作所涉及的村民,均已搬出了項目改造用地,拆遷安置房也已開始建蓋了。24個月之后,這里將矗立起一個占地200畝的新型小區,即將開建的西三環、海屯路等都將從這個小區旁經過,帶給昆明西區一片新的城市化景象。

           


           

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